邻铺漏水：店屋业主获赔 RM33,325 维修费及租金损失

案件背景与策略

在马来西亚，如果邻居装修后的物业持续漏水，损坏您的产业，您可以起诉索取维修费及租金损失；即使先前已就同一漏水问题提出过索赔，针对持续损害提出的新索赔也不会因此被禁止。在 Dynaciate Engineering Sdn Bhd lwn Freedom Entertainment Sdn Bhd [2022] MLJU 134 一案中，我们的合伙人 Khoo Ai Theng 代表店屋业主 Dynaciate Engineering Sdn Bhd；经过全面审讯，法庭判赔 RM33,325。

案件概要

问题所在：反复出现的漏水

我方当事人 Dynaciate Engineering Sdn Bhd 在新山 Taman Mount Austin 拥有一间三层店屋，较低楼层的租户经营一所幼儿园及一家教育机构。相邻店屋由 Freedom Entertainment Sdn Bhd 拥有，被装修成卡拉OK中心，加建了厕所及厨房，不久后水便开始透过共用墙渗入我方当事人的物业，而我方当事人受影响的楼层本身并没有任何水管。先前就截至2019年11月的损害提出的索赔，以缺席判决告终，邻铺也已付款。

但漏水并没有停止。我方当事人须再进行维修，花费 RM24,300；租户则因在维修期间无法使用物业而扣起 RM9,025 租金。邻铺辩称第二宗索赔受一事不再理原则禁止并构成滥用法庭程序，反对有关文件及专家证据，并称我方当事人未能证明其损失。

我们的策略：持续的侵权行为，以正确的证据证明

我们把索赔定位为针对先前判决之后、在不同期间内，由邻铺从未修好的漏水所造成的新损害，并在诉状中坦然列明先前的诉讼。我们传召一名拥有十年建筑及水管经验、曾检查两间物业并能解释水源的承包商作供，并由证人证明每一项维修费用及租金损失，辅以双方同意的文件集。

法庭的裁决

法庭在每一个争议点上都接受我方当事人的案情。列于同意文件集 B 部分、真实性不受争议的文件，可在不传召其制作者的情况下被接纳为证物。一事不再理原则并不适用：虽然两宗诉讼涉及同一漏水问题，但第二宗索赔涵盖2019年11月之后的损害，漏水仍在持续，而先前的案件以缺席判决告终，邻铺也没有提出异议便已付款。

该承包商凭借其经验符合专家资格；他的证据显示，水来自位置较高、经过装修的邻铺，在邻铺修好水管之前会不断复发。维修费用及租金损失均获证明。法庭判赔 RM33,325，另加年利率5%的利息及堂费。

法律简述：一事不再理与持续损害

一事不再理原则禁止当事人再次争讼已获裁决的诉因或争议点；其较广的形式也涵盖本可且应当在先前诉讼中提出的论点。然而，若不当的状况持续存在，它并不禁止当事人就先前判决之后产生的新损害提出索赔。

根据《1950年证据法令》第45条，在某一领域具备特殊技能者的意见具有相关性，而这种技能可来自实际经验，而不一定是正式学历。根据《2012年法庭规则》第34号令，当事人可同意 B 部分文件的真实性，但争议其内容，因此无须传召文件制作者。

重点提示

• 邻居的装修若造成持续漏水，可能须为维修费及租金损失负责。
• 在先前判决之后就新损害提出的第二宗索赔，并不自动受一事不再理原则禁止。
• 经验丰富的承包商可就漏水原因提供专家证据。
• 请保留发票、照片及租金被扣的记录，以证明您的损失。
• 同意 B 部分文件的真实性，可避免须传召每一名文件制作者作供。

常见问题

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Ng, Zainurul, Seke & Khoo 律师事务所（NZSK）是一家马来西亚律师事务所，在吉隆坡满家乐（Mont Kiara）及雪兰莪蒲种（Puchong）设有办事处。合伙人 Khoo Ai Theng 自2014年起成为马来亚高等法院出庭律师兼事务律师，在县庭至上诉法院处理产业及民事纠纷。