이웃 상가에서 새는 물: 상가 소유주, 수리비와 임대료 손실 RM33,325 배상받아

사건 배경과 전략

말레이시아에서 이웃이 리모델링한 업소에서 새는 물이 계속 내 부동산을 손상시킨다면 수리비와 임대료 손실을 청구할 수 있으며, 같은 누수로 이미 소송을 한 적이 있다는 이유만으로 계속되는 손해에 대한 새 청구가 막히지는 않습니다. Dynaciate Engineering Sdn Bhd lwn Freedom Entertainment Sdn Bhd [2022] MLJU 134 사건에서 당사 파트너 Khoo Ai Theng 변호사는 상가 소유주 Dynaciate Engineering Sdn Bhd를 대리했고, 법원은 본안 심리 끝에 RM33,325를 인정했습니다.

사건 개요

문제: 계속 되풀이되는 누수

당사 의뢰인 Dynaciate Engineering Sdn Bhd는 조호르바루 Taman Mount Austin에 3층 상가를 소유하고 있었고, 아래층에서는 임차인들이 유치원과 교육 사업을 운영하고 있었습니다. Freedom Entertainment Sdn Bhd 소유의 이웃 상가는 화장실과 주방을 추가하여 노래방으로 리모델링되었고, 곧 공용 벽을 통해 의뢰인의 업소로 물이 새기 시작했습니다. 피해를 입은 의뢰인의 층에는 자체 배관이 전혀 없었습니다. 2019년 11월까지의 피해에 대한 이전 청구는 궐석 판결(default judgment)로 끝났고, 이웃은 그 금액을 지급했습니다.

그러나 누수는 멈추지 않았습니다. 의뢰인은 RM24,300을 들여 추가 수리를 해야 했고, 임차인들은 공사 기간 동안 업소를 사용할 수 없어 임대료 RM9,025를 지급하지 않았습니다. 이웃은 두 번째 청구가 기판력에 저촉되고 절차 남용이라고 주장하며 서류와 전문가 증거에 이의를 제기했고, 의뢰인이 손해를 입증하지 못했다고 주장했습니다.

당사의 전략: 계속되는 불법행위를 올바른 증거로 입증

당사는 이 청구를 이전 판결 이후 다른 기간에, 이웃이 끝내 고치지 않은 누수로 인해 새로 발생한 손해에 대한 청구로 구성하고, 이전 소송도 서면에 숨김없이 밝혔습니다. 두 업소를 모두 점검해 물이 어디서 오는지 설명할 수 있는, 건설·배관 분야 경력 10년의 시공업자를 증인으로 세웠고, 합의된 서증 묶음을 바탕으로 각 수리비 항목과 임대료 손실을 입증하는 증인들도 불렀습니다.

법원의 판단

법원은 모든 쟁점에서 의뢰인의 주장을 받아들였습니다. 합의된 서증 묶음의 B부(Part B)에 들어 있고 진정성립에 다툼이 없는 서류는 작성자를 부르지 않고도 증거물로 채택될 수 있었습니다. 기판력은 적용되지 않았습니다. 두 소송 모두 같은 누수에 관한 것이지만, 두 번째 청구는 2019년 11월 이후의 손해를 대상으로 했고, 누수는 계속되고 있었으며, 이전 사건은 이웃이 다투지 않고 지급한 궐석 판결로 끝났기 때문입니다.

시공업자는 경험을 통해 전문가 자격을 인정받았고, 그의 증거는 물이 더 높은 곳에 있는 이웃의 리모델링된 업소에서 오며 이웃이 배관을 고치기 전까지 계속 재발할 것임을 보여 주었습니다. 수리비와 임대료 손실도 입증되었습니다. 법원은 RM33,325와 연 5%의 이자 및 소송비용을 인정했습니다.

법리 요약: 기판력과 계속되는 손해

기판력은 이미 판단된 소송원인이나 쟁점을 당사자들이 다시 다투는 것을 막고, 넓은 의미로는 이전 절차에서 제기할 수 있었고 제기했어야 하는 주장까지 포함합니다. 그러나 위법한 상태가 계속되는 경우, 이전 판결 이후에 발생한 새로운 손해에 대한 청구까지 막지는 않습니다.

1950년 증거법(Evidence Act 1950) 제45조에 따라 특정 분야에 특별한 기술을 가진 사람의 의견은 관련성이 있으며, 그 기술은 정규 자격이 아니라 실무 경험에서 비롯될 수도 있습니다. 2012년 법원규칙 제34호 명령에 따라 당사자들은 B부 서류의 내용은 다투면서도 진정성립에는 합의할 수 있으므로, 작성자를 부를 필요가 없습니다.

핵심 시사점

• 리모델링으로 계속 누수를 일으킨 이웃은 수리비와 임대료 손실에 대해 책임을 질 수 있습니다.
• 이전 판결 이후 새로 생긴 손해에 대한 두 번째 청구가 자동으로 기판력에 저촉되는 것은 아닙니다.
• 경험이 풍부한 시공업자는 누수 원인에 관한 전문가 증거를 제공할 수 있습니다.
• 손해를 입증할 수 있도록 영수증, 사진, 지급되지 않은 임대료 기록을 보관하십시오.
• B부 서류의 진정성립에 합의하면 모든 작성자를 증인으로 부르지 않아도 됩니다.

자주 묻는 질문

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Messrs Ng, Zainurul, Seke & Khoo(NZSK)는 쿠알라룸푸르 몽키아라(Mont Kiara)와 슬랑오르 푸총(Puchong)에 사무소를 둔 말레이시아 법률사무소입니다. 파트너 Khoo Ai Theng 변호사는 2014년부터 말라야 고등법원 법정변호사 겸 사무변호사(Advocate & Solicitor)로서 치안법원부터 상급법원까지 부동산 및 민사 분쟁을 맡고 있습니다.