第89号令收回空置管有权：占用土地39年，地主仍成功收回土地

案件背景与策略

在马来西亚，注册地主可利用《2012年法庭规则》第89号令的简易程序，向未经同意而继续占用土地的人收回土地，即使对方已占用数十年。在 Yeo Eng Hui v Tan Chai Sew & Ors [2025] MLJU 1217 一案中，NZSK 代表雪兰莪巴生一块土地的买家兼注册业主 Yeo Eng Hui，莎阿南高等法院下令占用者交出空置管有权，并判给堂费。

案件概要

问题所在：建立在已终止许可之上的房屋

我方当事人 Yeo Eng Hui 向拥有巴生双溪甘狄士（Sungai Kandis）一块土地的公司购买该地的未分割份额，并于2023年成为注册业主。我方当事人份额所涵盖的地段上建有三间房屋，占用者拒绝迁出，其中两人对申请提出抗辩。他们声称，前地主于1985年允许他们的父母占用该地，并承诺给予优先购买权；他们花了大笔钱建造及装修房屋，并已在那里居住了39年。他们辩称，该地是在违反该优先购买权的情况下卖给我方当事人的，而且这类纠纷不适合以简易方式处理。

我们的策略：撤销许可、注册业权及长期占用的局限

我们证明，不论前地主曾给予什么许可，该许可在出售前已经终止。前地主于2022年11月发出书面撤销居住许可的通知，并于2023年3月发出驱逐通知，占用者对两者均未提出异议。许可一旦终止，占用者既不是租户，也不是被许可人，案件便完全属于第89号令的范围。我们也援引一项既定原则：由于马来西亚土地法不承认逆权管有（adverse possession），无论占用多久，都不会产生对抗注册业主的权利。

高等法院的裁决

高等法院同意我们的论点。法庭裁定，前地主的同意已随撤销信及驱逐通知而终止，而占用者既没有否认、也没有质疑这些文件。法庭援引既定判例——非法占用者在普通法或衡平法上都不受保护，而长期占用并不赋予对已注册土地的任何权利——裁定本案没有可审理的争议，可适当地根据第89号令作出裁决。作为注册业主，我方当事人有权立即取得管有权。法庭批准申请，并判 RM5,000 堂费。

法律简述：第89号令下的简易收回管有权

《2012年法庭规则》第89号令允许主张土地管有权的人，以原诉传票（originating summons）对未经业主或前业权人许可或同意而进入或继续留在土地上的占用者提起程序，前提是他们不是租约期满后继续占用的租户。其处理方式与简易判决相似：若占用者没有提出可审理的争议，法庭可根据宣誓书证据下令收回管有权，无须进行全面审讯。

根据《国家土地法典》第340条，注册业主的业权不可推翻（受法典中的例外情况规限），法庭裁定立即管有的权利在注册时即已产生。第341条规定，无论逆权管有土地多久，都不妨碍业主提起诉讼收回土地。

重点提示

• 若占用者没有许可或同意，注册地主可根据第89号令以简易程序收回管有权。
• 前地主给予的许可可被撤销；在出售前撤销许可，可保障买家。
• 在土地上居住数十年并不产生继续居住的权利；马来西亚法律不承认针对已注册土地的逆权管有。
• 在他人土地上建造或装修房屋，本身并不令占用者取得土地权益。
• 未获回应的撤销通知及驱逐通知，具有相当的证据分量。

常见问题

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Ng, Zainurul, Seke & Khoo 律师事务所（NZSK）是一家马来西亚律师事务所，在吉隆坡满家乐（Mont Kiara）及雪兰莪蒲种（Puchong）设有办事处。合伙人 Khoo Ai Theng 自2014年起成为马来亚高等法院出庭律师兼事务律师，在高等法院及上诉法院处理土地、产业及民事纠纷。