第89号命令による明渡し：39年間の占有があっても土地所有者が土地を取り戻す

事件の背景と戦略

マレーシアの登記された土地所有者は、同意なく居座る占有者に対し、数十年にわたる占有の後であっても、2012年裁判所規則第89号命令の略式手続を利用して土地を取り戻すことができます。Yeo Eng Hui v Tan Chai Sew & Ors [2025] MLJU 1217 事件で、NZSKはスランゴール州クラン（Klang）の土地の買主であり登記名義人である Yeo Eng Hui 氏を代理し、シャーアラム高等裁判所は占有者らに訴訟費用の負担とともに明渡しを命じました。

事件の概要

問題：終了した許可の上に建てられた家

依頼者の Yeo Eng Hui 氏は、クランのスンガイ・カンディス（Sungai Kandis）の土地を所有する会社からその土地の未分割持分を購入し、2023年に登記名義人となりました。依頼者の持分に含まれる区画には3軒の家が建っており、占有者らは立ち退こうとせず、そのうち2人が申立てを争いました。2人は、1985年に前所有者が両親に土地の占有を認め、優先購入権を約束したこと、自分たちは多額の費用をかけて家を建て改装し、39年間そこに住んできたことを主張しました。そして、土地はその優先購入権に違反して依頼者に売却されたのであり、このような紛争は略式の処理に適さないと主張しました。

当事務所の戦略：許可の撤回、登記、そして長期占有の限界

当事務所は、前所有者がどのような許可を与えていたにせよ、その許可は売却前に終了していたことを示しました。前所有者は2022年11月に居住の許可を撤回する書面を、2023年3月に退去通知を出しており、占有者らはそのいずれにも異議を述べていませんでした。許可が終了した以上、占有者らは賃借人でも使用許諾を受けた者（licensee）でもなく、事件はまさに第89号命令の範囲に入るものでした。また、マレーシアの土地法は取得時効的占有（adverse possession）を認めていないため、占有がどれほど長くても登記名義人に対抗する権利は生じないという確立した原則にも依拠しました。

高等裁判所の判断

高等裁判所はこれに同意しました。裁判所は、前所有者の同意は撤回書と退去通知によって終了しており、占有者らはそれらの書類を否認も争いもしていないと認定しました。不法占有者はコモン・ロー上もエクイティ上も保護されず、長期間の占有は登記された土地について何らの権利も与えないという確立した判例を適用し、裁判所は審理すべき争点はなく、第89号命令に基づいて判断することが適切であるとしました。登記名義人である依頼者には直ちに占有する権利がありました。裁判所は申立てを認め、RM5,000の訴訟費用を命じました。

法律の要点：第89号命令に基づく略式の明渡し

2012年裁判所規則第89号命令は、土地の占有を主張する者が、所有者またはその前権利者の許諾や同意なく立ち入り、または居座る占有者に対し、申立書（originating summons）によって手続を進めることを認めています。ただし、賃貸借の終了後も居座る賃借人は除かれます。その手法は略式判決に似ており、占有者が審理すべき争点を示さなければ、裁判所は本案審理を経ずに宣誓供述書の証拠に基づいて明渡しを命じることができます。

国家土地法典（National Land Code）第340条により、登記名義人の権原は法典上の例外を除き確定的（indefeasible）であり、裁判所は直ちに占有する権利は登記の時に生じると判断しました。第341条は、土地の無権原占有がどれほど長く続いても、所有者が土地の回復のための訴訟を提起することは妨げられないと定めています。

重要ポイント

• 占有者に許諾や同意がない場合、登記された土地所有者は第89号命令により略式で占有を回復できます。
• 前所有者が与えた許可は撤回でき、売却前の撤回は買主を保護します。
• 数十年土地に住んでいても居住し続ける権利は生じません。マレーシア法は登記された土地に対する取得時効的占有を認めていません。
• 他人の土地に家を建てたり改装したりしても、それだけで占有者が土地についての権利を得るわけではありません。
• 回答のない撤回通知や退去通知は、証拠として重みを持ちます。

よくある質問

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土地から立ち退かない占有者にお困りではありませんか？NZSKにご相談のご予約をいただければ、権原書類を確認し、占有の回復について助言いたします。当事務所の民事訴訟業務もご覧ください。

Messrs Ng, Zainurul, Seke & Khoo（NZSK）は、クアラルンプールのモントキアラ（Mont Kiara）とスランゴール州プチョン（Puchong）に事務所を構えるマレーシアの法律事務所です。パートナーの Khoo Ai Theng 弁護士は、2014年からマラヤ高等裁判所の法廷弁護士兼事務弁護士（Advocate & Solicitor）として、高等裁判所および上級審で土地・不動産・民事紛争を担当しています。