제89호 명령에 따른 토지 인도: 39년간 점유가 있었어도 토지 소유주가 땅을 되찾다

사건 배경과 전략

말레이시아의 등기 토지 소유자는 동의 없이 계속 머무는 점유자에 대해, 수십 년간 점유가 이어졌더라도 2012년 법원규칙 제89호 명령의 약식 절차를 이용해 토지를 되찾을 수 있습니다. Yeo Eng Hui v Tan Chai Sew & Ors [2025] MLJU 1217 사건에서 NZSK는 슬랑오르주 클랑(Klang)에 있는 토지의 매수인이자 등기 소유자인 Yeo Eng Hui를 대리했고, 샤알람 고등법원은 점유자들에게 소송비용과 함께 토지 인도를 명했습니다.

사건 개요

문제: 이미 끝난 허락 위에 지어진 집들

당사 의뢰인 Yeo Eng Hui는 클랑 숭가이 칸디스(Sungai Kandis)의 토지를 소유한 회사로부터 그 토지의 미분할 지분을 매수해 2023년 등기 소유자가 되었습니다. 의뢰인의 지분에 해당하는 필지에는 집 세 채가 있었고 점유자들은 떠나려 하지 않았으며, 그중 두 명이 신청에 다투었습니다. 이들은 1985년 이전 소유주가 부모에게 토지 점유를 허락하고 우선 매수권을 약속했으며, 자신들이 큰돈을 들여 집을 짓고 보수했고 39년간 그곳에서 살았다고 주장했습니다. 또한 토지가 그 우선 매수권에 반해 의뢰인에게 매도되었고, 이런 분쟁은 약식으로 처리하기에 적합하지 않다고 주장했습니다.

당사의 전략: 허락의 철회, 등기, 그리고 장기 점유의 한계

당사는 이전 소유주가 어떤 허락을 했든 그 허락이 매도 전에 이미 끝났다는 점을 보여 주었습니다. 이전 소유주는 2022년 11월 거주 허락을 철회하는 서면 통지를, 2023년 3월 퇴거 통지를 보냈고, 점유자들은 어느 쪽에도 이의를 제기하지 않았습니다. 허락이 끝난 이상 점유자들은 임차인도, 사용 허락을 받은 사람(licensee)도 아니었으므로 사건은 제89호 명령의 범위에 정확히 들어갔습니다. 당사는 또한 말레이시아 토지법이 점유취득시효(adverse possession)를 인정하지 않으므로, 점유 기간이 아무리 길어도 등기 소유자에 대항할 권리가 생기지 않는다는 확립된 원칙을 근거로 삼았습니다.

고등법원의 판단

고등법원은 이에 동의했습니다. 법원은 이전 소유주의 동의가 철회 통지와 퇴거 통지로 종료되었고, 점유자들은 그 서류를 부인하거나 다투지 않았다고 판단했습니다. 불법 점유자는 보통법상으로도 형평법상으로도 보호받지 못하며 장기간의 점유는 등기된 토지에 대한 어떤 권리도 부여하지 않는다는 확립된 판례에 따라, 법원은 심리할 만한 쟁점이 없고 제89호 명령에 따라 판단하는 것이 적절하다고 보았습니다. 등기 소유자인 의뢰인은 즉시 점유할 권리가 있었습니다. 법원은 신청을 인용하고 RM5,000의 소송비용을 명했습니다.

법리 요약: 제89호 명령에 따른 약식 인도

2012년 법원규칙 제89호 명령은 토지의 점유를 주장하는 사람이, 소유자나 그 전 권리자의 허락이나 동의 없이 들어오거나 머무는 점유자를 상대로 신청서(originating summons)를 통해 절차를 진행할 수 있도록 합니다. 다만 임대차 종료 후 계속 머무는 임차인은 제외됩니다. 이는 약식판결과 비슷한 방식으로, 점유자가 심리할 만한 쟁점을 제기하지 못하면 법원은 본안 심리 없이 선서진술서 증거만으로 인도를 명할 수 있습니다.

국가토지법(National Land Code) 제340조에 따라 등기 소유자의 권원은 법전의 예외를 제외하고 확정적이며(indefeasible), 법원은 즉시 점유할 권리가 등기 시에 발생한다고 판단했습니다. 제341조는 토지를 아무리 오래 무단 점유하더라도 소유자가 토지 회복 소송을 제기하는 데 장애가 되지 않는다고 규정합니다.

핵심 시사점

• 점유자에게 허락이나 동의가 없다면 등기 토지 소유자는 제89호 명령에 따라 약식으로 점유를 회복할 수 있습니다.
• 이전 소유주가 준 허락은 철회될 수 있으며, 매도 전 철회는 매수인을 보호합니다.
• 수십 년간 토지에 살았다고 해서 계속 머물 권리가 생기지는 않습니다. 말레이시아 법은 등기된 토지에 대한 점유취득시효를 인정하지 않습니다.
• 타인의 토지에 집을 짓거나 보수했다는 것만으로 점유자가 토지에 대한 권리를 얻지는 않습니다.
• 응답하지 않은 철회 통지와 퇴거 통지는 증거로서 무게를 갖습니다.

자주 묻는 질문

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Messrs Ng, Zainurul, Seke & Khoo(NZSK)는 쿠알라룸푸르 몽키아라(Mont Kiara)와 슬랑오르 푸총(Puchong)에 사무소를 둔 말레이시아 법률사무소입니다. 파트너 Khoo Ai Theng 변호사는 2014년부터 말라야 고등법원 법정변호사 겸 사무변호사(Advocate & Solicitor)로서 고등법원과 상급법원에서 토지·부동산·민사 분쟁을 맡고 있습니다.