말레이시아 건설 공기 지연·방해·하자 청구 변호사
공기 지연 분쟁과 하자 분쟁은 말레이시아 건설 소송 및 중재에서 가장 복잡하고 금액이 큰 두 가지 유형입니다. 발주자 귀책 사유든 시공사의 불이행이든 양쪽 모두의 원인이든, 프로젝트가 지연되면 그 재정적 결과는 수백만 링깃에 이를 수 있습니다. 발주자가 부과하는 지체상금(LAD), 시공사가 청구하는 공기 연장 비용, 금융 비용, 완공된 개발 사업의 수익 손실이 그것입니다. 하자가 발생하면 책임 소재, 보수 비용, 결과적 손실을 둘러싼 분쟁 역시 마찬가지로 중대할 수 있습니다.
NZSK의 쿠알라룸푸르 및 셀랑고르 건설법 팀은 CIPAA 신속 재정, 건설 중재, 고등법원 소송에서 발주자와 시공사 양측에 공기 지연, 방해, 하자 분쟁에 대해 자문하고 대리합니다. 저희는 경험 많은 공정 전문가, 손해액 산정 전문가, 건축 감정인과 협력하여 기술적으로 탄탄한 청구와 방어를 구축합니다.
Why Choose Us?
15+ Years
Law Experience
500+ Cases
Matter Handled
400+ Cases
Custody Secured
RM10Mil +
Hidden Assets Uncovered
말레이시아의 공기 연장(EOT) 청구
공기 연장(Extension of Time, EOT) 청구권은 계약상 발주자의 책임인 사유로 시공사의 공정이 지연될 때 발생합니다. 일반적으로 현장 인도 지연, 정보 제공 지연, 공정표 확정 후 지시된 설계 변경, 발주자로 인한 방해, 일부 불가항력 사유가 여기에 포함됩니다. 적절하게 승인된 EOT는 연장된 기간에 대한 시공사의 지체상금 책임을 면제합니다.
말레이시아에서 EOT 청구는 일반적으로 신속하게 서면으로 통지해야 하며, 지연 사유와 주공정(critical path) 지연 사이의 인과관계를 입증하는 공정 분석으로 뒷받침되어야 합니다. 시공사에게 정당한 권리가 있더라도 적시에 지연 통지를 하지 않으면 EOT 청구가 기각될 수 있습니다. 저희는 통지 의무, 필요한 주공정 분석, 성공적인 EOT 청구에 필요한 증거에 대해 자문합니다.
지체상금(LAD)
대부분의 말레이시아 건설 계약에는 프로젝트 준공이 지연되는 매일에 대해 시공사가 정해진 일당 또는 주당 금액을 지급하도록 하는 지체상금(Liquidated and Ascertained Damages, LAD) 조항이 있습니다. LAD 조항은 실제 손해를 입증할 필요를 없애며, 발주자는 지연 일수만큼 정해진 요율을 공제하면 됩니다. 그러나 LAD 조항은 다음과 같은 경우 다툴 수 있습니다.
- LAD 요율이 손해의 진정한 사전 추정이 아닌 위약벌인 경우: 말레이시아 법원은 그 금액이 위반으로 발생할 수 있는 최대 손해에 비해 과도하고 비양심적이라면 LAD 조항을 집행하지 않습니다
- 지연이 발주자에 의해 야기되거나 발주자가 기여한 경우: 발주자 자신의 행위가 지연에 기여했다면 “방해 원칙(prevention principle)”에 따라 발주자가 LAD 조항을 원용하지 못할 수 있습니다
- 정당한 EOT가 승인되지 않은 경우: 발주자가 시공사에게 권리가 있는 EOT를 부당하게 거부했다면, 거부된 EOT가 적용되는 기간에 대해서는 LAD 조항이 집행되지 않을 수 있습니다
저희는 시공사에게 LAD 공제에 대한 이의 제기를, 발주자에게 LAD 조항의 집행을 자문하며, 법적 원칙과 필요한 손해액 분석 양쪽 모두에 대해 자문합니다.
손실 및 비용(공기 연장 비용) 청구
발주자 귀책 사유로 계약 기간이 연장되는 경우, 시공사는 공기 연장뿐 아니라 연장으로 인해 발생한 추가 비용도 회수할 권리가 있습니다. 여기에는 연장된 간접비(현장 설치 비용, 감독, 장비 임차), 금융 비용, 지연으로 인한 인건비 및 자재비 상승이 포함됩니다. 이러한 손실 및 비용(loss and expense) 또는 공기 연장 비용 청구는 금액이 상당할 수 있으며, 세심한 문서화와 전문가의 정량화가 필요합니다.
저희는 필요한 증거, 적용 가능한 계약 조항, 청구를 뒷받침하기 위한 공정 및 손해액 전문가의 활용을 포함하여 손실 및 비용 청구의 준비와 제시에 대해 자문합니다.
하자 청구: 발주자와 시공사의 관점
건설 공사의 하자는 양방향의 청구를 발생시킵니다. 공사에 하자가 있다고 주장하는 발주자는 대금 지급을 보류하고, 보수 비용에 대한 손해배상을 청구하며, 심각한 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 하자 주장에 이의를 제기하는 시공사는 명령된 보수 비용 외에도 LAD 공제, 유보금 보류, 보증금 청구에 직면할 수 있습니다.
하자 분쟁의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 주장된 하자가 계약 시방서 위반에 해당하는지, 책임이 시공사·지명 하수급인·설계자 중 누구에게 있는지 또는 복합적인지, 적절한 구제 수단이 시공사의 보수인지·발주자가 보수 후 공제하는 것인지·손해배상인지, 그리고 보수 비용의 정량화입니다. 저희는 이 모든 쟁점에 대해 자문하며, 사실적·기술적 복잡성이 전문가 의견을 필요로 하는 경우 건축 감정인 및 기술 전문가와 협력합니다.
공기 지연 및 하자: 저희가 도운 사례
익명 처리된 사례입니다. 고객의 비밀 보호를 위해 세부 내용을 수정했습니다.
시공사 | EOT 청구 및 LAD 방어 | 고등법원 소송
| 사건 개요
한 원도급사가 셀랑고르 산업 시설의 준공 지연을 이유로 발주자로부터 약 180만 링깃의 LAD를 산정받았습니다. 시공사는 프로젝트 내내 설계 정보 지연, 발주자 지시 설계 변경, 발주자의 지명 하수급인으로 인한 방해를 이유로 EOT 신청을 제출했지만 모두 발주자의 건축사에 의해 거부되었습니다. 시공사는 LAD 공제에 이의를 제기하고 최종 기성 증명서에서 상계되는 것을 거부했습니다. |
저희의 대응
저희는 보류된 LAD 금액과 시공사의 미승인 손실 및 비용을 회수하기 위한 고등법원 건설 소송에 대해 자문했습니다. 지연 분석 전문가를 선임하여 프로젝트의 주공정이 전 기간에 걸쳐 발주자 귀책 사유로 지연되었음을 입증하는 소급적 주공정 분석을 수행했습니다. 지연 분석, 설계 변경 지시 기록, 시공사의 동시대 현장 기록으로 뒷받침되는 상세한 청구 원인을 작성했습니다. 또한 예비적으로 LAD 조항이 위약벌이라는 점도 다투었습니다. |
✔ 결과
사건은 조정에서 합의되었습니다. 지연 분석 증거의 무게에 힘입어 발주자는 보류한 LAD 전액을 해제하고 시공사의 손실 및 비용 청구의 상당 부분을 지급하기로 합의했습니다. |
Frequently Asked Questions
Speak to a Construction Lawyer Now!
- (+60)16-557 4789 | (+60)3-8060 0267
- [email protected]
Consultation by appointment — Mont Kiara, Kuala Lumpur & Puchong, Selangor
