隣接店舗からの漏水：店舗所有者が修繕費と賃料損失RM33,325を回収

事件の背景と戦略

マレーシアで、隣人が改装した店舗からの漏水が自分の不動産を損傷し続けている場合、修繕費と賃料損失を請求することができます。同じ漏水について以前に請求したことがあるというだけで、継続する損害についての新たな請求が妨げられるわけではありません。Dynaciate Engineering Sdn Bhd lwn Freedom Entertainment Sdn Bhd [2022] MLJU 134 事件で、当事務所のパートナー Khoo Ai Theng 弁護士は店舗所有者である Dynaciate Engineering Sdn Bhd を代理し、裁判所は本案審理の結果RM33,325を認めました。

事件の概要

問題：何度も再発する漏水

依頼者の Dynaciate Engineering Sdn Bhd は、ジョホールバルの Taman Mount Austin に3階建ての店舗を所有しており、下の階では賃借人が幼稚園と教育事業を営んでいました。Freedom Entertainment Sdn Bhd が所有する隣接店舗は、トイレと厨房を増設してカラオケ店に改装され、まもなく共用壁を通じて依頼者の店舗に水が漏れ始めました。被害を受けた依頼者の階には独自の配管が一切ありませんでした。2019年11月までの損害についての以前の請求は欠席判決（default judgment）で終わり、隣人はその金額を支払いました。

しかし漏水は止まりませんでした。依頼者はRM24,300をかけてさらに修繕を行わなければならず、賃借人は工事期間中に店舗を使えなかったため賃料RM9,025の支払いを保留しました。隣人は、2件目の請求は既判力に抵触し手続の濫用であると主張し、書類や専門家証拠に異議を唱え、依頼者は損害を立証していないと述べました。

当事務所の戦略：継続する不法行為を、適切な証拠で立証する

当事務所は、この請求を、以前の判決の後の別の期間に、隣人が修理しなかった漏水によって新たに生じた損害についての請求として構成し、以前の訴訟も主張書面に率直に記載しました。両方の店舗を点検し、水がどこから来るのかを説明できる、建設・配管の分野で10年の経験を持つ施工業者を証人として呼び、合意された書証の綴りに基づいて修繕費の各項目と賃料損失を立証する証人も呼びました。

裁判所の判断

裁判所は、すべての争点で依頼者の主張を認めました。合意された書証の綴りのパートB（Part B）に含まれ、真正性に争いのない書類は、作成者を呼ばずに証拠物として採用することができました。既判力は適用されませんでした。2つの訴訟はいずれも同じ漏水に関するものでしたが、2件目の請求は2019年11月以降の損害を対象としており、漏水は継続しており、以前の事件は隣人が争わずに支払った欠席判決で終わっていたからです。

施工業者は経験により専門家としての資格を認められ、その証拠は、水がより高い位置にある隣人の改装店舗から来ており、隣人が配管を修理するまで再発し続けることを示していました。修繕費と賃料損失も立証されました。裁判所はRM33,325と年5%の利息および訴訟費用を認めました。

法律の要点：既判力と継続する損害

既判力は、すでに判断された訴訟原因や争点を当事者が再び争うことを防ぎ、広い意味では以前の手続で提起できたし提起すべきであった主張にも及びます。しかし、違法な状態が続いている場合に、以前の判決の後に生じた新たな損害についての請求まで妨げるものではありません。

1950年証拠法（Evidence Act 1950）第45条により、特定の分野で特別な技能を持つ者の意見は関連性を有し、その技能は正式な資格ではなく実務経験から得られたものでもかまいません。2012年裁判所規則第34号命令により、当事者はパートBの書類について、内容は争いつつ真正性には合意することができるため、作成者を呼ぶ必要はありません。

重要ポイント

• 改装によって継続的な漏水を引き起こした隣人は、修繕費と賃料損失について責任を負うことがあります。
• 以前の判決の後に生じた新たな損害についての2件目の請求が、自動的に既判力に抵触するわけではありません。
• 経験豊富な施工業者は、漏水の原因について専門家証拠を提供することができます。
• 損害を立証できるよう、請求書、写真、支払いが保留された賃料の記録を保管しておきましょう。
• パートBの書類の真正性に合意すれば、すべての作成者を証人として呼ぶ必要がなくなります。

よくある質問

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隣接する不動産からの漏水や損傷でお困りではありませんか？NZSKにご相談のご予約をいただければ、証拠を確認し、請求について助言いたします。当事務所の民事訴訟業務もご覧ください。

Messrs Ng, Zainurul, Seke & Khoo（NZSK）は、クアラルンプールのモントキアラ（Mont Kiara）とスランゴール州プチョン（Puchong）に事務所を構えるマレーシアの法律事務所です。パートナーの Khoo Ai Theng 弁護士は、2014年からマラヤ高等裁判所の法廷弁護士兼事務弁護士（Advocate & Solicitor）として、治安判事裁判所から上級審まで、不動産および民事紛争を担当しています。